为了推动《城市商业网点管理条例》（以下简称《条例》）的出台，8月上旬商务部市场体系建设司在北京再次召开了针对《条例》草案的讨论会。这部酝酿4年之久的《条例》一直被业内所期昐，但由于种种原因仍处在完善与再制定过程中，在出台时间方面商务部及参与的人士一再表示“即将出台”。

据了解，会议由商务部市场体系建设司曹德荣副司长主持。万达集团、顺驰中国、金盛置业集团、百年城集团、裕景地产集团、王府井百货、首都时代广场有限公司、北京中关村国际商城、中赫置地投资公司、内蒙古鼎盛华房地产公司、华夏柏欣顾问公司等十余家企业的高层负责人出席了会议。

“此次讨论是为了进一步了解城市商业网点建设中存在的问题，推进城市商业网点管理立法工作，听取商业地产开发企业对《条例》相关规定的意见，为即将出台的《条例》进行细化。”一位接近商务部市场体系建设司的人士表示。

焦点问题探讨据了解，会上就商业地产开发体量是否过大、项目招商情况、《条例》听证、审批应设在开发的哪个环节等问题展开了讨论。

“现在企业们一致认为商业地产的总量规模与业态设置存有矛盾。”参与此次会议的一位人士表示，在商业地产总量与密度相对较大的城市如北京、上海等城市出现了同样的问题，在核心商圈商业地产的密度较大，但在一些城乡接合部，商业网点的设置却不足。

来自戴德梁行的一组数据显示，在北京，CBD所占的3.99平方公里区域内，今年将有不下7家规模在5万平方米以上的大型购物中心开业，而百子湾和望京区域大量商场人流不稳、购买力不足，使该区域新面世商业经营受阻。“这些建筑确实需要良好的商业规划先行，否则将造成资源的浪费，或造成争抢品牌进驻，或是面临招商压力。”戴德梁行商铺部助理董事张家鹏表示，一些项目也在不断地调整招商计划。

而在上海，其商业地产总量已经达到3000万平方米，人均1.68平方米，远远超过了香港，已经接近于东京、纽约，但现在每年还有二三百万平方米在建。

“现在基本的情况是对商业项目的开发没有限制，10万平方米、20万平方米甚至更多，这些项目往往由建设规划部门确定即可，没有专业的商业部门介入，导致商业地产发展出现体量过大、经营吃力的情况，将来《条例》会对此有规划。”接近商务部市场体系建设司一人士表示。

此外，建设部的一些规定与《条例》也有矛盾。上世纪80年代初期国务院曾有规定，一定体量住宅要配建5%~7%的商业项目，这一规定一直延续到90年代末。现在各城市根据现有的商业总量也进行调整，基本维持在5%~10%的比例。一些开发商为了追求高效益也进行了突破，但现实的情况是，体量过大的社区商业造成的结果便是业态设置重复，经营较弱，造成了土地、商业等资源的浪费。

“建设部与商务部在相关政策方面应该统一起来，比如5%~10%配建商业地产的规定就应该进行调整。”参会人员表示。也就是说立项必须设立听证制度，但现在仍要面临一个问题，企业对目前听证制度的权威性与真实性比较关注。

“目前商务部对香港的听证制度比较感兴趣，对它们的运作方法和所形成的功能正在观察。”上述参会人士表示。香港的听证制度是在开发商取得土地后采取，通过听证来考量项目在业态设置、体量及区域互动方面是否科学。如果符合区域发展要求与消费特点则会通过，否则被否决掉。

“目前来看，现有的《条例》还不够细化，仅是一个框架，无法具体指导一个城市的商业开发总量、商业体的业态设置及单体体量。针对上述情况，企业提出了很多建议，商务部方面都做了整理与收集，预计会有些突破。”参与此次会议的另一位人士表示。在《条例》推出后，其后会有相应的实施细则推出。

部门协调面对市场态势，商务部希望尽快出台《条例》，对商业物业开发采取规划前置、设计审批、重大项目论证等一系列措施进行规范。加强对大型商业设施建设的科学调控；对拟建的大型商业地产项目进行清理，防止商业地产热继续蔓延。

“我在与其他城市的商业管理部门交流时得知，他们对《条例》的推出表示支持，但存在执行难的问题。一是牵扯的部门太多，需要协调的地方也太多；二是涉及到了开发商利益与土地部门利益的问题。”张家鹏表示，还有比如针对家乐福、沃尔玛的外资企业在开店过程中需要当地商务主管部门审批，并要上报到国务院，审批过关才发放执照。但对于国内资本却没有监管。

“《条例》的推出不仅仅是商务部的工作，而应由商务部与建设部共同制定，建设部在城市或区域规划过程中应设定好一定比例的商业开发项目。”华夏柏欣北京经营管理公司董事邓俊文表示，而这也是与会企业的建议。