一、市场数据分析
（一）开发投资数据分析
1、全市完成房地产开发投资25.50亿元，同比增长46.70%，占城镇以上固定资产投资的36.80％；同比上升2.9个百分点。其中，土地购置费7.49亿元，占29.37％，土地开发投资0.08亿元，占0.30％。按工程用途分：商品住宅16.39亿元，占64.27％，同比增长86.14%；其中，90平方米以下4.40亿元，占商品住宅26.85％。办公楼724万元，占0.44%，同比增长150.52%；商业营业用房1.57亿元,占9.58％，同比增长53.92%；其他7.47亿元,占45.58％，同比减少0.80%。
2、全市房地产新开工面积208.47万平方米，同比增长67.92%。按工程用途分：商品住宅173.12万平方米，占83.04%，同比增长68.44%；其中，90平方米以下57.36万平方米，占27.51％。商业营业用房18.78万平方米，占9.01%，同比增长36.09%；办公楼4.83万平方米，占2.31%，同比增长100%；其他为11.74万平方米，占5.63%，同比增长55.09%。
3、全市房地产施工面积813.61万平方米，同比增长43.82%。按工程用途分：商品住宅679.69万平方米，占83.54%，同比增长49.77%；商业营业用房59.25万平方米，占7.28%，同比增长27.64%；办公楼5.89万平方米，占0.72%，同比增长157.21%；其他68.78万平方米,占8.45%，同比增长8.86%。
4、全市房地产竣工面积31.67万平方米，同比增长28.11%。按工程用途分：商品住宅29.80万平方米，占94.09%，同比增长80.61%；其中，90平方米以下3.18万平方米，占10.04％。商业营业用房1.02万平方米，占3.22%，同比减少47.15%；办公楼0万平方米,占0%，同比减少100%；其他0.84万平方米，占2.65%，同比减少86.12%。
5、全市3月末商品房空置面积28.52万平方米，同比下降15.50%。按工程用途分：商品住宅10.38万平方米，占36.40%，同比增长20.70%；其中，90平方米以下1.15万平方米，占0.53％。商业营业用房12.66万平方米，占44.39%，同比下降35.70%;办公楼1.59万平方米,占5.58%，同比减少26.73%；其他3.90万平方米，占13.67%，同比增长18.54%。
6、全市房地产开发投资结构（按工程用途分）：商品住宅占64.27%，办公楼占0.44%，商业营业用房占9.58%，其他占45.58%。商品房消费结构：商品住宅占89.62%，办公楼占0%，商业营业用房占7.64%，其他占2.72%。
（二）市场运行数据分析
1、全市新建商品房完成销售面积39.30万平方米万同比增长10.42%，成交金额13.02亿元，同比增长27.90%。其中，新建商品房预售完成35.84万平方米，同比增长40.16％，成交金额11.82亿元，同比增长54.91％；新建商品房现售完成3.46万平方米，同比减少65.47％，成交金额1.20亿元，同比减少52.94％。按工程用途分：商品住宅37.41万平方米，占95.19％，同比增长23.06％；其中，90平方米以下8.58万平方米，占21.83％；商业营业用房1.61万平方米，同比减少55.77％；办公楼0平方米；其他0.28万平方米，同比减少71.13％。
3月份新建商品住宅合同登记备案均价：招商局开发区为5020元/㎡，芗城区为3884元/㎡，龙文区为3133元/㎡，龙海市为2640元/㎡，漳浦县为2078元/㎡，东山县为1763元/㎡，南靖县为1747元/㎡，平和县为1898元/㎡。
2、全市新建商品房批准预售面积51.48万平方米，同比增长231.70％;其中，商品住宅批准预售面积46.58万平方米,占90.91%，办公楼0万平方米，商业营业用房2.79万平方米，占5.42%，其他2.11万平方米，占4.10%。
3、全市二手房买卖成交面积7.92万平方米，同比减少49.46%；成交金额2.19亿元，同比减少43.85%，二手房成交均价2765元/M2；其中，二手住宅买卖成交589套，同比减少28.52%，成交面积6.74万平方米，同比减少22.35%；成交金额1.95亿元，同比增长6.56%,二手住宅成交均价2889元/M2，同比增长16.07％，与上月比回落0.28％。
4、全市房地产抵押登记5763件，住宅抵押登记面积99.04万平方米，抵押登记金额24.15亿元。其中，在建工程抵押登记面积32.95万平方米，抵押登记金额7.68亿元；现房住宅抵押登记面积30.83万平方米，抵押登记金额6.70亿元。购房按揭登记3618套，登记面积34.37万平方米，按揭登记金额9.29亿元。
5、1-3月全市房地产开发到位资金37.12亿元，其中，自筹资金14.80亿元，占39.87%；定金及预收款5.65亿元，占15.22％；利用外资6732万元，占1.81%；国内贷款9.13亿元，占24.60%。
☆ 1-3月份市区房地产市场运行数据
市区完成房地产开发投资14.84亿元，占全市房地产开发投资58.20％。其中，土地购置费2.36亿元，占15.90％，土地开发投资0.02亿元，占0.13％。按工程用途分：商品住宅8.85亿元，其中，90平方米以下2.59亿元，占商品住宅29.27％。办公楼605万元；商业营业用房9949万元；其他4.93亿元。
市区房地产新开工面积135.66万平方米,占全市房地产新开工面积65.07％。按工程用途分：商品住宅110.22万平方米，其中，90平方米以下32.17万平方米；商业营业用房10.77万平方米；办公楼4.83万平方米；其他为9.85万平方米。
市区房地产施工面积462.97万平方米，占全市房地产施工面积56.90%。按工程用途分：商品住宅384.16万平方米，其中90平方米以下104.52万平方米；商业营业用房38.20万平方米；办公楼5.75万平方米；其他34.85万平方米。
市区房地产竣工面积13.08万平方米，占全市房地产竣工面积41.30%。按工程用途分：商品住宅11.36万平方米；商业营业用房0.88万平方米；办公楼0万平方米；其他0.84万平方米。
市区新建商品房批准预售面积45.11万平方米，占全市商品房批准预售面积的87.63％。按工程用途分：商品住宅面积39.61万平方米,占87.81%;营业店面面积3.31万平方米，占7.34%；写字楼面积0万平方米，车库及其他面积2.19万平方米，占4.85%。
市区新建商品房完成销售2696套，同比增长5.15%；合同备案面积27.26万平方米，同比增长17.60%，占全市商品房销售面积的69.36％；成交金额10.53亿元,同比增长33.63%。其中，市区居民购房按揭2533套，同比增长128.61%，购房面积26.50万平方米，同比增155.54%。
市区二手房买卖272套,同比减少37.18%，成交面积5.01万平方米，同比增长23.45%；成交金额1.53亿元，同比增长3.62%。市区二手住房均价3058元/M2，同比增长7.07％，与上月比回落1.35％。
市区3月末商品房空置面积19.32万平方米，占全市3月末商品房空置面积的67.74%。其中，商品住宅7.82万平方米,商业营业用房6.91万平方米；办公楼1.28万平方米;其他3.30万平方米。
二、一季度房地产市场运行的特点
今年一季度我市房地产市场保持较快的发展态势。市场上表现为：
1、投资较快增长。一季度全市完成房地产开发投资25.50亿元，同比增长46.63％，占城镇以上固定投资的36.80％；完成新开工面积208.47万平方米，同比增长67.92%；完成施工面积813.61万平方米，同比增长43.82％；完成竣工面积31.67万平方米，同比增长28.17％。
开发投资主要集中于中心城区、招商局开发区、龙海市，成为房地产开发投资的新热点。一季度市区完成房地产开发投资14.84亿元，同比增长26.29％，占全市的58.19％。龙海市完成房地产开发投资5.80亿元，同比增长95.80％；完成新开工面积16.26万平方米，同比增长90.39%；完成施工面积148.72万平方米，同比增长65.39％；完成竣工面积14.94万平方米，同比增长46.33％；3月末龙海市商品房空置面积6.58万平方米，同比减少29.85％。其它县开发投资相对趋缓。
2、供给、需求两旺。一季度全市新建商品房批准预售面积（即供给）51.48万平方米，同比增长231.70％。市区新建商品房批准预售面积45.11万平方米，同比增长386.62％，占全市的87.63％。
一季度全市新建商品房完成合同登记备案面积（即需求）39.30万平方米，同比增长10.42％。市区新建商品房完成销售2696套，同比增长5.15%；合同备案面积27.26万平方米，同比增长17.60%，占全市商品房销售面积的69.36％；成交金额10.53亿元,同比增长33.63%。其中，市区居民购房按揭2533套，同比增长128.61%，购房面积26.50万平方米，同比增长155.54%。
一季度全市二手房买卖成交面积7.92万平方米，同比减少49.46％; 市区二手房买卖272套,同比减少37.18%，成交面积5.01万平方米，同比增长23.45%；成交金额1.53亿元，同比增长3.62%。
3、房价基本稳定。一季度全市新建商品住宅销售均价为3087元/M2，同比增长19.23％，与上月末比增长0.92％。市区新建商品住宅销售均价为3752元/M2，同比增长15.12％，与上月末比增长11.60％。3月份市区合同登记备案最高价为5818元/M2，最低价为1595元/M2。
一季度全市二手住房买卖成交均价为2889元/M2，同比增长16.07％，与上月比回落0.28％。市区二手住房买卖成交均价为3058元/M2，同比增长7.07％，与上月比回落1.35％。
3月份商品住宅合同登记备案均价：招商局开发区为5020元/M2，芗城区为3884元/M2，龙文区为3133元/M2，龙海市为2640元/M2，漳浦县为2078元/M2，东山县为1763元/M2，南靖县为1747元/M2，平和县为1898元/M2。
三、市场中存在的好的方面及不利方面
开发投资由于前三年的惯性作用，各项指标继续保持较快较好的发展势头。商品房供应明显大于需求，社会保障性住房发展明显加快，房价继续往上走,但上涨幅度已明显回落等良好的发展势头。需求仍较为旺盛，空置面积继续消化。在房价稳定的市况中，市场竞争更加明显，一些智能化、中高端产品相继面市，对市区住宅小区的品质提升产生积极引导作用。今年一季度全市完成房地产税收收入为27680万元（其中营业税15012万元），比增49.62%；全市完成房地产契税收入8177万元；其中，市本级完成房地产契税收入3138.36万元，比增71.12%，合计35857万元。近年来城镇居民收入增幅一直在10％以上，今年1-3月全市城镇居民人均可支配收入4607元，同比增长11.9％。
在市场发展中也面临新情况、新挑战。主要是：国家的宏观调控，金融政策的效果是非常直接、明显的，加息、存款准备金率提高和房贷新政对楼市产生的影响已经显现。在现行利率下，房地产市场的投机成本比原本提高了不少，贷款购房成本也显著提高。尚未购房者不得不认真的考虑加息带来的月供负担，居民购房的欲望下降。在有关各方加大监管力度的情况下，银行贷款审批严格，开发商的资金需求量、资金成本都将大大提高。对企业的资金回笼，资本运营带来困难。一些实力不足的中小型开发商将受到严重影响。
四、措施与建议
1、促进市场流通，需调整市区普通住宅的标准。现行的标准是2005年制定的，有一条就是住房平均交易价格为3500元/平方米，结果很多单身公寓单价超过3500元/平方米，也成为高级住宅；也存在少部分开发公司美其名曰为购房人减少税费，实际上为了方便自己逃税，故意开具比实际卖房金额低的发票，直接导致国家税费的流失。因此，现行的标准在某种意义上讲，已不适应市场发展的需要。
2、坚持保障生存性需求，支持自住性需求，引导改善性需求，抑制投资性需求，遏制投机性需求。进一步引导合理住房消费需求，鼓励二手房买卖，可以激活房地产市场，卖旧买新，改善居民的居住条件，增加居民的财产性收入。规范中介行为，扶持市住房置业担保公司发展，促进二手房市场发展。提高房屋登记效率，促进市场流通。
3、推动“两房”（限价房、经济租赁房）建设，适度鼓励有能力的开发企业发展限价商品房，限价商品住房供应对象为市区中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。把握正确的舆论导向, 适时举办房展会，促进市场流通。
4、以贯彻落实《房屋登记办法》为契机，抓紧解决城中村房屋产权登记问题。由于这部分房屋登记未解决，据估计漳州市区约有120万平方米，城中村房屋因无法登记而无法上市流通。解决这个问题能增加市场供应，稳定房价；也有利于城中村改造，促进社会经济发展。
五、2008年漳州市房地产市场走势研判
从总体上看，目前我市房地产市场发展是健康、理性的。自2003年步入发展快车道后，投资、销售一直处于较快发展之中，市场顺应宏观调控政策，进行相应调整巩固也是符合市场发展规律的。市场面临购买力回归理性，资金面趋紧的现实问题。从目前的市场看，中低价位的商品住宅销售问题不大；别墅、大户型，价位在5000-6000元/平方米以上的销售有压力；县城板块销售面临的压力比市区大。应该看到，县城居民进入中心城区购房的刚性需求潜力很大，一旦政策明朗，心理预期影响减少，这部分需求释放出来，目前房价稳定的格局将被打破，房价上涨趋势不会改变。
房地产市场区域性很强， 漳州房地产(RZZZ吧)市场自有它的特点，近年来的 漳州房地产(RZZZ吧)市场发展总体是健康的，地理位置独特，发展空间潜力大。预计2008年我市房地产投资将保持较快增长，但幅度可能趋缓，规模在93亿元左右，同比增长11％左右。市场销售将保持较为旺盛，实际销售面积可达165万平方米左右，同比增长10％左右。住房价格将相对稳定，上扬的惯性作用仍将显现；板块联动开发格局将具一定规模；供应结构将进一步优化，经济适用住房的建设在2008年将得到加强，漳州市房地产市场发展仍具有活力和空间。 二OO八年四月十二日 |
